3.7.2 Beleid grondexploitaties
3.7.2.1 Gemeentelijk grondbeleid
Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B en W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.
Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars.
De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd. Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend).
Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B en W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.
Jaarlijks worden alle grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2022, is hiervan afgeleid.
3.7.2.2 Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen
Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:
- begrote kosten (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
- begrote opbrengsten (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
- kostenstijging (% en fasering)
- opbrengstenstijging (% en fasering)
- rentelasten en rentebaten (% en fasering)
De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2023 en de jaarverantwoording 2022.
De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht.
De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het jaar 2023 is de toe te rekenen rente berekend op 1,3% op jaarbasis. Voor het jaar 2024 wordt hiervan ook uitgegaan. Voor de jaren daarna worden de financieringslasten voorzichtigheidshalve begroot op basis van een rekenrente van 1,8%.
De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Deze reeds gerealiseerde prijsstijgingen zijn doorvertaald in de nominaal begrote kosten van het bouw- en woonrijp maken. Over 2022 is een gemiddelde kostenstijging van circa 10% verwerkt in de eenheidsprijzen. Deze stijging is verwerkt in het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties.
Het onderzoek naar de prijsontwikkelingen en de rente heeft geresulteerd in het hanteren van de volgende parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten voor de komende jaren.
Jaar | Kostenstijging | Opbrengstenstijging | Rente | |
|---|---|---|---|---|
Woningbouw | Bedrijventerrein | |||
2023* | 4,0% | 0,0% | 0,0% | 1,30% |
2024 | 3,0% | 2,0% | 2,0% | 1,30% |
2025 t/m 2032 | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 1,80% |
2033 ev. | 2,0% | 0,0% | 0,0% | 1,80% |
* kosten-/opbrengstenstijgingen in 2022 zijn reeds verwerkt in de gehanteerde | ||||
eenheidsprijzen op 01-01-2023 | ||||
De fasering van het programma
Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten.
De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar. Hiermee geven we invulling aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 begin 2023 vastgesteld.
Er is momenteel veel in beweging op de woningmarkt. De provincie en gemeenten in Twente hebben de Regionale Woonagenda Twente 2030 getekend. De essentie hierin is: harde en zachte plancapaciteit versnellen en nieuwe plannen ontwikkelen voor de bovenlokale opgave.
In juni 2021 heeft Almelo een notitie opgesteld voor het regionaal bestuurlijk overleg bedrijventerreinen. In deze notitie heeft Almelo onderbouwd dat uitgifte van de 10 hectare gerechtvaardigd is op basis van de sterke vraag naar bedrijfskavels. In dit overleg hebben de overige 13 gemeenten en Provincie Overijssel ingestemd met alsnog uitgifte van de 10 hectare per 1 augustus 2021, die eerder door de gemeente Almelo was gedeprogrammeerd. De uitgifte hiervan staat gefaseerd in 2022-2023.
In de tweede helft van 2022 is in opdracht van de gemeente Almelo door de Stec-groep het onderzoek “Marktperspectief bedrijventerreinen" uitgevoerd. Almelose ondernemers hebben volgens de onderzoekers, uitgaande van het hoge scenario, tot 2035 behoefte aan 48 hectare bedrijfsgrond. Almelo gebruikt de gegevens voor de uitwerking van haar verstedelijkingsopgave, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie, Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling en de ruimtelijke programmatische visie.
In 2022 heeft in opdracht van de Provincie Overijssel een provinciaal programmeringsonderzoek plaatsgevonden voor de periode 2023 – 2030. De uitkomsten van het onderzoek worden in het 1e kwartaal van 2023 verwacht. Op basis daarvan worden regionale afspraken gemaakt. Afspraken over de verdeling van uitgeefbare grond en vooral over de vestigingscriteria voor bedrijven.
Winst- en verliesname
Als er een tekort wordt begroot, dient ter dekking van dit gehele tekort een voorziening te worden getroffen.
Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst moet worden genomen.